回看中國近10年的經濟發展，確實可以用突飛猛進來形容。似乎是一瞬之間，高樓林立，房價飆升，不少投資者從不動產投資中飽嘗蜜果。

 

可如今，要想在中國房地產再分得一杯羹變的不在那么容易！

 

2017年至今，國家陸續在二線城市開展限購政策，社保、戶口、名下房產數量等都成為購房的門檻。同時，隨著限購政策的逐漸趨緊，二手房市場也同樣加入限買、限賣的境地！

 

但中國大多投資者都是聰明的，他們不光擁有投資者敏銳的嗅覺，更加具備長遠的眼光格局，他們改變投資目的地，面向國際房產。

 

 

 

有人問，那國外的房價怎么樣？又有哪些投資潛力？

 

下面小銘為各位投資者帶來一份中國和國外房價的國際對比，讓我們看看到底有哪些不一樣。

 

一、產權所屬不一樣

 

中國的“房產”和“地產”其實是分離的。土地為國家所有，住戶只有土地使用權，普通住宅產權為70年，期滿可以自動續期，商住兩用房屋產權多為50年，需要繳納一定比例的土地出讓金進行續期；國外多為永久產權，如希臘房產，房屋的買賣包括土地，產權是永久的。

 

這意味著我們的房價中其實只包含了土地的一部分使用價值，而國外的房價中完全包含了土地的產權價值。

 

二、數據質量不一樣

 

全球房價缺少一個統一的官方數據，各國房價統計機構不同、數據來源不同，樣本口徑也不同。中國房價的數據只公布指數，沒有高頻的絕對價格，數據存在失真現象。網簽價基本都大幅低于實際成交價。

 

舉個例子，假設北京一套房子實際成交800萬，但一般網簽價只做到468萬的普宅最高指導價。按照統計局的數據，北京2016年的新房成交均價才2.8萬/平米左右，而實際均價早已經五萬以上。拿著這種房價去對比分析，結論必然跑偏。

 

三、面積算法不一樣

 

國內房屋計算的是建筑面積，既包括住房使用面積、墻體占用面積，也包括了公攤面積，樓道、陽臺等都計入其中。大多數國家地區計算的是實用面積或使用面積。

 

如中國香港采用的是實用面積，等于建筑面積去除公攤面積的部分。

 

而美國紐約、英國倫敦等使用是使用面積，等于實用面積減去墻體占用面積，也就是真正能夠使用的住宅面積。

 

三種面積之間的關系是：

 

建筑面積 > 實用面積 > 使用面積

 

實用面積和使用面積相差較小，建筑面積與使用面積存有較大差異，需要用得房率進行換算，也就是實際居住面積和建筑面積之比。

 

一般來說，塔樓或是帶電梯的住宅得房率約為70%，多層住宅或是不帶電梯的樓房得房率約為75%，也就是說國外70多平的房子大概相當于國內100平。

 

中國的房價要除以得房率才能得到可與國外對比的實際房價，這至少要比原有的房價數據高出20-30%。

 

四、區域結構不一樣

 

中國是后發國家，城鎮化率才54%，區域發展極不均衡，城市和農村、核心城市和三四線城市之間差異很大，如同為省會城市，杭州均價超過6萬，烏魯木齊均價在6千左右，相差有十倍。

 

國外雖然也有區域和城鄉差距，但發達國家城鎮化率基本都在70%以上，不像國內分化這么嚴重。

 

這導致一個問題，如果比較整體房價，中國的房價可能會被部分落后地區以及農村拉低，掩飾大城市的高房價，和實際情況不符。

 

五、國外房產的隱藏福利

 

投資國外房產，不光擁有一目了然的投資收益，房屋本身帶來的一些隱藏福利也異常誘人。

 

如希臘、西班牙、葡萄牙、塞浦路斯等房產投資熱地。買房即送移民，不光解決子女教育問題，還能尊享歐洲頂級福利，是一舉多得明智之舉。

 

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