房子作為一項開銷不小的投資，一個不慎可能留下很多麻煩。所以去海外買房時，一定要做好整體規劃，明確買房目的和需求，科學理性地購房置業。永銘國際為大家準備了以下置業戰術，幫助你察覺市場的變化，更好地對海外房產進行了解和評估，提起做好置業規劃。

 

 

 

戰術一：觀察人口變化

 

人口對于房價、房產市場的影響，因為人口的變化，會帶動當地住房市場需求的變化，所以投資者要進行海外投資時，需要關注當地的人口變化。而關注人口變化，主要觀察兩個數據：自然人口，和外來人口。不過由于自然人口變化相對較慢且不明顯，所以最重要的是觀察變化比較快的外來人口變化。

 

戰術二：查詢就業率

 

就業率是指就業人口數占經濟活動人口總數（就業人口數+失業人口數）的比例。因為和一個國家的經濟狀況、社會發展等問題相關，所以從就業率的高低，可以大致看出這個國家的經濟水平，從而推測這個國家房產市場的價值，因此，投資前查詢了解當地就業率，是投資者需要提前做好的準備。

 

戰術三：分析房價收入比

 

房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入的比率。經驗豐富的房地產專家常用房價收入比來判斷一個國家房產投資的可行性。一般認為，合理的房價收入比的取值范圍為4~6，若計算出的房價收入比高于這一范圍，則認為其房價偏高，房地產可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

 

戰術四：計算租金回報

 

租金回報也是投資者需要關注的數字。在房產投資方面，租金回報是衡量一處房產是否值得投資的一個很重要的指標，因為房屋的售價可能有水分、有泡沫，但租金是不會出現泡沫的，是市場的真實需求。

 

戰術五：咨詢外匯匯率

 

海外買房，了解房價高低固然是首要的，但事先咨詢了解好兩國的匯率也是重中之重，因為只有及時地了解匯率變化，才能在正確的時機進行投資，這樣可以大大降低買房成本，相當于房價直接打折。

 

戰術六：清楚賣方折扣

 

如果你準備購買單獨一套房，業主或中介私下與您承諾超低折扣時，要格外小心。賣方折扣很大時，表明市場比較冷淡，是業主退出市場的信號；而如果賣方折扣很小，或者說銷售價格超出了標價，說明競爭激烈，市場火爆，需求強勁。

 

戰術七：查詢房屋空置率

 

房屋空置率，很多投資者會忽視的一個數據，但知道了當地的房屋空置率后，也就可以很直觀地了解到了當地房產市場的活躍度。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%~10%之間為合理范圍，住房供求平衡；空置率在10%~20%之間為空置危險范圍，不利于市場房屋的出租和銷售；空置率在20%以上為住房嚴重積壓，市場和政府就會想辦法清理這些庫存。

 

戰術八：明確房源供應量

 

投資前，明確當地的房源數量也很重要，因為房源數量的多少直接影響著市場的供需狀況。當房源數量較多的時候，意味著買家有更多的選擇余地，不太會出現供不應求的狀況。當房源少的時候，則很有可能表明市場需求過大，大多數房源已經售出，是市場火爆的一大信號。

 

戰術九：了解犯罪率

 

了解犯罪率，給投資加一層保障。犯罪率的高低，對房屋的升值以及住戶以后的居住都會產生比較大的影響。購房者在選房的時候一定不能忽視這一數據。大多數的市政府都會將警廳記錄或者犯罪率公布到網上，購房者最好在確定房源之前調研該數據。

 

戰術十：調查待售時長

 

在了解一個海外項目時，一定要調查待售時長。這個時長是指房屋從掛牌到售出的所花的時間。在熱門市場，這個數值可能會降低，而在不溫不火的市場，待售時間可能會比較長。這個時間的長短肯定會有各種各樣的影響因素，如果時間過長，建議詳細調查后再決定是否購買

 

 

盡管每個國家對海外買家的政策不一樣，但是戰術應對卻也不盡相同。想要在海外置業，你必須了解這些常識，避免犯一些低級錯誤，或者你也可以詳細咨詢我們永銘投資專家，我們將為您排除海外買房的雷區，助您輕松購房，安心投資！