幾十年來，居住在國外的澳洲人，一直可以享受申請家庭住宅的資本利得稅（CGT）豁免，只要房產(chǎn)一次出租不超過6年。但現(xiàn)在，這項利好政策要到頭了。

 

據(jù)ABC報道，上個月，澳洲聯(lián)邦參議院最終通過了針對海外居留人士的資本利得稅改革方案。該法取消了自1985年9月20日以來，對澳洲僑民的集體稅率豁免。

 

該稅收法案將追溯到房主購買房產(chǎn)的時間，而不是移居海外的時間。對于購房較早的人來說，這將意味著一大筆稅收。很多長期在中國國內(nèi)生活的澳籍華人，如果在免稅期后再出售澳洲房產(chǎn)，同樣也會受到這項稅收新政的影響。

 

 

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新政具體細則如下

 

新政規(guī)定，居住在海外的澳洲房產(chǎn)所有者，如在2020年6月30日以內(nèi)，出售其2017年5月9日前已擁有的澳洲房產(chǎn)，即可申請該房產(chǎn)為主要居所，而獲得CGT豁免。

 

此法律雖然近期才通過，但是從2017年5月9日的原始預算公告開始追溯。也就是說，在同時滿足兩個時間點的要求下，申請人方可繼續(xù)享受家庭住宅的CGT豁免。一是房產(chǎn)持有時間在2017年5月9日以前，二是房產(chǎn)出售時間在2020年6月30日以前。

 

2

什么是資本利得稅（CGT）？

 

當業(yè)主在處置（銷售）一項個人資產(chǎn)時，將會產(chǎn)生資本利得（Capital Gain）或者資本損失（Capital Loss）。

 

依據(jù)澳洲稅務局（ATO）規(guī)定，繳納CGT是所有澳洲公民、永久居民、海外投資者的義務。當業(yè)主產(chǎn)生資本利得時，需要把這部分額外的收益算入個人應稅收益（Assessable Income）里，這將大大增加業(yè)主最終需要繳納的稅額，而這部分稅收，就是CGT。

 

房產(chǎn)中的資本利得，簡單來說是指買房所花費的成本與出售房產(chǎn)時所獲得的收入之間的差額（具體算法最好咨詢專業(yè)人士，還可能包括持有房產(chǎn)時的利息市政費等）。投資者需要在報稅時填寫資本收益和損失，如果是收益，就需繳納CGT。

 

3

新政將影響哪些人？

 

政策所指的海外居民，指的是澳大利亞非稅務居民，也包含移居海外的澳洲人。

 

畢馬威稅務合伙人Mardi Heinrich表示，這項新法將影響三種人群：

1. 目前或?qū)砭幼≡诤Ｍ獾陌闹奕耍麄兙幼≡诤Ｍ鈺r出售其澳洲主要居所；

2. 在澳洲工作期間買房居住的外國人，他們在回國后出售其澳洲主要居所；

3. 常居住在海外并主要居住在海外但會臨時在澳洲居住的澳洲人。

 

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案例分析新政影響

 

為讓大家更深入的了解新政產(chǎn)生的影響，我們以兩個例子來分析說明。

 

舉例1

1991年4月1日，Elizabeth以120萬澳元在墨爾本買了一套房作為主要居所。2017年1月，Elizabeth搬到英國。2021年4月1日，Elizabeth的墨爾本房產(chǎn)以460萬澳元售出。因Elizabeth在出售時是海外居民，因此她將被剝奪CGT豁免的權(quán)利。根據(jù)兩種評估方法之一，她的資本收益將為稅后180萬澳元。（CGT為46.67%）（$460w-$120w）*（1-0.4667）=$180w

 

舉例2

1991年4月1日，Elizabeth以120萬澳元在墨爾本買了一套房作為主要居所。2017年1月，Elizabeth搬到英國。2019年10月，Elizabeth搬回墨爾本，直至2021年4月1日出售房產(chǎn)。因Elizabeth在出售時是澳洲稅務居民，因此她有權(quán)獲得CGT豁免。

 

如果Elizabeth沒有搬回墨爾本，但選擇在2020年6月30日前出售了墨爾本自由居所，依然有權(quán)獲得CGT豁免。

 

5

某些特定情況可例外豁免CGT

 

聯(lián)邦政府對其2017年的原始提案做了一些修正，根據(jù)某些特定情況為納稅人提供了例外豁免。如臨終醫(yī)療狀況、死亡或離婚。

 

畢馬威稅務合伙人Mardi Heinrich表示，有條件豁免僅適用于連續(xù)6年或更短時間內(nèi)在外國居住的個人，并且僅限于非常有限和不幸的情況。RSM Australia的副主管Tracey Dunn表示，在離婚的情況下，豁免并不明確。

 

如果您是澳洲非稅務居民，同時擁有澳洲自有住房，可以考慮在2020年6月30日前出售房產(chǎn)，或提前做好稅務規(guī)劃。不然等到重稅找上門來，就太遲了。

 

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